ついに念願の自宅を購入できました。
実のところは、今年に家を購入する計画はまったくなかったし、そもそも住宅ローン (mortgage) の審査がパスするはずがないと思い込んでいたので、不動産購入は早くても来年2013年になるだろうと思っていました。
下準備
不動産は実は7年前くらいにRobert Kiyosakiの"Rich Dad, Poor Dad"シリーズを読破してから、(
このブログでも書いていたように) ずっと欲しかったのです。今から思えば、もっと早い時期に、大学生になってすぐ又はそれ以前に"Rich Dad, Poor Dad"を読んでおくべきだった!!!
「いざ、家かうぞ」と思ってから家を見始めるのは遅いと思っていたので、4,5年前からたまに週末のOpen House (実際の売り物件を、主に週末に数時間解放して見せてもらえる仕組み) に足を運んでいたおかげで、わりと物件を見なくても立地条件と物件の部屋数などを見れば、価値や住み心地については大間かな目処がつくようになった気がします。
頻繁に家を見ていた2007, 2008年ごろはシリコンバレーの物件は史上最高値を更新し、ローン利率も6%は超え、月々の支払いを計算してみると、家を買うのは夢のまた夢。
恐らく、予定に反して購入に至れたのには、要因が3つあります。
- 物件の価値 (正確には売値) が、数年前に比べて20~50%くらい低くなっている
- 金利が4%を切る
- 自分で思っていたほど、頭金を用意していたり、月々の収入が極端に高くなくてもローンの審査が通る。
1. と 2. については、Zillow.comなどで見ても明らかなのですが、2011-12年はこの10年間ではお買い得な時期の一つと言えます。不動産価値は長い時間スパンでみると、緩やかに上昇する傾向があるのですが、時折局所的に底値 (local minimum) を取ることがあります。加えて、利率が恐ろしく低く、3.75%で借りることができました。
20年前などは、利率が10%を超えていたと聞いた事もあります。タイミングが本当に幸いしたと思います。具体的には、前の所有者が購入したときの価格よりも20%は低い値段で取引できました。
3.については、自分で自分に制約を強いていました。ゴルフや仕事でも度々あることですが、変な思い込みは、進歩の妨げになりますね。実は今まで不動産の専門家に、具体的にどれくらいの数字であればよいかなどと、質問をしたことがありませんでした。自分の状況を詳しく伝えると、思った程敷居が高くないことをすぐに教えてもらえました。これが4年前だったらローンの審査は通らなかったでしょう。
付け加えると、幸いにもちょうど2012年1月に自分の永住権が認可されたので、直ちに
SiliconValleyRealEstateSearch.comというサイトに登録をし、物件の調査を開始。この時点では、1年後ぐらいに買えればいいなー、くらいにしか考えていません。その方が頭金も貯まるだろうし。
サーチ開始
すると、サイトに登録後3分後に不動産エージェントから電話があり、
「あなた家買いたい?」
「うん、すぐじゃないけど、1年後先くらいに絶対買いたい」
「とりあえず明日うちのオフィスに来て話でもしない?」
「じゃ、いきまーす」
といった軽いノリで、話を聞き、実はここから待ったなしで本格的な物件探しがスタートしました。まだまだ買うつもりはなく、冷やかしのつもりで物件探しをしていましたが、、、 冒頭で述べたように物件の売値が数年前とは比べ物にならないくらい安いのと、不動産だけは早いうちにゲットしていきたいと思っていたので、次第に本気で探すモードになりました。その後、担当不動産エージェントのローンブローカーとも話をして、ローンのPre-qualificationも意外とすんなりとおりました。(エージェントとブローカーはわりとセットで、チームとして動くみたいですね。)
家の購入に置いて、もっとも鬼門だと思っていたのは、ローン審査に合格するかどうか、だったのですが、そこはスムーズにパス。難しいのは、物件購入のオファーを売り手に通すことでした。これがほんとに大変。
自分の場合は、予め、物件を購入するエリアを郵便番号、利便性、騒音、住人データなどで細かく指定し、欲しい物件のタイプも決まっていたので、「これが欲しい」と思った物件をエージェントに告げて、その都度見せてもらったり、Open Houseに行ったり、夜中や夕方、早朝といった時間帯毎に同じ物件を見て近隣住人の特徴や治安状況も細かく調査しました。
不動産は場所が最重要。"Location, location, location"と、どの本にも書いてあるくらい場所がものをいいます。
自分の気に入った物件は1,2週間に1つくらいは見つかって、オファーは数々出したのですが、どれも通りません。半年間で100件は見て、20件はオファーを出しました。通らなかったのは、オファーの内容というよりは、売値に対して、他の人達のオファーはかなり高額の提示額を示していた模様。
すぐに家を買わなければならない必要性はなかったので、ちょっといいと思った家でも、場所が悪かったり、景観が気に入らなかったら、絶対妥協しないで「これはいや」、「NO」と言いました。とにかく、立地場所を最優先で、家自体が少々修理が必要でも、購入後に修理をすればよいということで探し続けてました。
不動産市場が異常事態?
物件を探し始めたのは2012年2月でしたが、夏にさしかかると、最初に設定していた価格範囲ではなかなかいい物件が出にくくなり、半年くらいでいい場所にある物件は10-15%くらい強気の値上げをして売りに出ることが多くなった気がします。2月の時点では、Los Gatos (95030), Saratoga (95070) といった割といい地域でも、$300k台のTown House, Condominiumが売りに出ていましたが、もう今では全然ありませんね。2月~3月頃は本当にバーゲンセールみたいでした。
どうも2012年春先から売り手市場になってきたらしく、こんなことがよくありました。
- 購入オファーを入れて、もうこれでOK! といった矢先に、全額現金で購入するというオファー (all cash offer)が出てきて負ける。自分が出した20件のオファーで、15件くらいはこれで負けました。
- 1つの物件に対して、41件のオファーが入る。最終売値は、売値 (asking price) の2倍弱。1つの物件に対して、10~20件のオファーが入るのは当たり前でした。。。
- Asking priceの10-15%増しくらいの強気のオファーでも通らないのがほとんど、というか95%通りませんでした。
- Bank Owned Property (銀行差し押さえ物件) は、投資家の巣窟になり、例えば2Bed-2Bathのコンドミニアムが$300k (シリコンバレーではバーゲンセール価格) で売りにでても、$450k, $500kに達することは珍しくない。
- インド人、中国人が全額現金で投資物件として、大人買いするように物件を買いあさっていた。$400kの物件を全額現金で購入しても、cash-on-cash returnが5-8%出るかも。確かに自分も現金あったらするわ、これ。
後は勝手な推測ですが、今年は特殊技能労働者ビザ (H-1B)の枠が昨年や一昨年よりも、急速に埋まり、IT系の雇用がシリコンバレーで増えたこともあり、(途中大型IPOもあり)、利便性の高い場所にある賃貸や家が高騰してきたのではないでしょうか。3, 4年後には、一時的に不動産価値が局所的なピークを迎えるような予感がします。
購入
なんだかんだで、ようやく物件探し開始から約半年後に、これまで見てきた物件の中で、最高の立地条件の家が見つかり、幸いにもオファーが通って購入手続きに入ることができました。
この物件については、売りに出たその日に不動産エージェントから情報をもらってオファーを入れました。同時にもう1件、自分よりも高い購入価格のオファーがあったのですが、エージェントが鋭く交渉をまとめてくれて、めでたく自分が購入できることになりました。売り主は、その週末にOpen Houseにする予定でしたが、それもキャンセルされて、売り出して3日目には購入手続きに入りました。
手続きが完了する (Escrowがcloseする) までには、およそ30日くらい要しました。手続きの詳細については別エントリーで書きます。
振り返ってみれば大変な作業でしたが、家を買うプロセスは学ぶ事が多く、楽しいですね。このプロセスは、今後ぜひ続けていきたい。。。
家について
前のオーナーがいろいろと家をアップグレードしてくれていて、すぐに引越ができる完全にmove-in readyな状態でした。壁のペイントも綺麗で、何よりも、キッチンにはほぼ新品の冷蔵庫とコンロ、書斎には(自分の会社の机よりも立派な)オフィス用机、寝室の壁に本棚が組み込まれており、とっても自分のライフスタイルにマッチした構造です。
こんな机↓が置いてありました:
キッチンも前の家よりも広く使いやすくなったので、またクッキングも再開したいですね。
とにかく天井が高い! 奥の扉は玄関で、扉の高さは2m弱あります。
ソファーも置き土産です。暖炉もありますが、まだ1度も使われていない新品です。
窓の外は木が多い茂っていて、周囲に誰も住んでいないかのようです。
部屋の壁が本棚になっています:
あとは、地道に細かいところにペンキ塗ったり、装飾したいですね。。。
